WEG-RATGEBER
Verwalterwechsel in der WEG: Klar, sicher und gut vorbereitet.
Ein Wechsel der Hausverwaltung ist kein Sprung ins Ungewisse. Mit einer sauberen Vorbereitung, klaren Beschlüssen und einer vollständigen Übergabe kann Ihre Gemeinschaft den Wechsel strukturiert umsetzen.
Rechtsstand: 25. September 2026 · Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Das Wichtigste in Kürze
1 · Beschluss
Die WEG kann ihren Verwalter jederzeit ohne wichtigen Grund mit einfacher Mehrheit abberufen. § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG.
2 · Maximal 6 Monate
Der Verwaltervertrag endet automatisch, spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Eine gesonderte Kündigung ist nicht nötig.
3 · Keine Lücke
Abberufung und Neubestellung gehören in dieselbe Versammlung. So bleibt die Gemeinschaft jederzeit handlungsfähig.
4 · 2 bis 4 Monate
Für die Einladung zur Versammlung gelten mindestens drei Wochen. Vom Entschluss bis zur Übernahme sollten Sie zwei bis vier Monate einplanen.
5
Die alte Verwaltung muss sämtliche Unterlagen herausgeben – auch bei offenen Honorarforderungen. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht.
Der Wechsel in sechs klaren Phasen
Von der Bestandsaufnahme bis zur Übergabe: So bleibt der Prozess für Beirat und Eigentümergemeinschaft planbar.
01
1–2 Wochen
Bestandsaufnahme
Der Beirat prüft Verwaltervertrag, Restlaufzeit, Kündigungsregelungen und offene Vorgänge. Was nicht funktioniert, wird mit Daten und Vorgängen dokumentiert.
02
2–4 Wochen
Angebote einholen und vergleichen
Mehrere Angebote schaffen eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage. Prüfen Sie Zertifizierung, Erlaubnis, Haftpflicht, Referenzen und Betreuungsschlüssel. Lassen Sie sich nicht verleiten das billigste Angebot zu akzeptieren sondern evaluieren Sie für sich, ob sie dem Verwalter die Betreuung von Milionenwerten zutrauen.
03
3 Wochen Vorlauf
Eigentümerversammlung einberufen
Im Regelfall lädt die amtierende Verwaltung ein. Bei pflichtwidriger Weigerung können Beiratsvorsitz, Vertretung oder ermächtigte Eigentümer handeln. Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen.
04
1 Tag
Vier Beschlüsse, eine klare Reihenfolge
Abberufung, Vertragsbeendigung, Bestellung der neuen Verwaltung sowie Ermächtigung zum Vertragsabschluss gehören in den Beschlusstext. Es genügt jeweils die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
05
4–8 Wochen
Vollständige Übergabe sichern
Konten, Unterlagen, Verträge, Zugänge und laufende Vorgänge gehen an die neue Verwaltung über. Diese Phase entscheidet darüber, wie reibungslos der Start gelingt. Die neue Verwaltung hat hier sicherlich Erfahrung und begleitet Sie hier Schritt für Schritt
06
1 Monat
Beschlussfrist beachten
Eine Anfechtung muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Die Begründung folgt innerhalb von zwei Monaten. § 45 WEG.
FRISTENÜBERSICHT
Diese Fristen sollten Sie kennen
Einladung zur Versammlung
Verwaltervertrag nach Abberufung
Anfechtung eines Beschlusses
Begründung der Anfechtung
Höchstdauer der Bestellung
Einberufungsverlangen durch Eigentümer
Wichtig bei den sechs Monaten
Maßgeblich ist der Tag, zu dem die Amtsbeendigung wirksam wird – nicht zwingend der Tag des Beschlusses. Die abberufene Verwaltung kann für diese Zeit grundsätzlich noch Vergütung verlangen, abzüglich ersparter Aufwendungen.
§§ 24, 26 und 45 WEG
Wer macht was beim Verwalterwechsel?
Der Beirat steuert die Entscheidung der Gemeinschaft. Oikana sorgt für einen strukturierten Start und begleitet die Übergabe mit klaren Zuständigkeiten.
Der Verwaltungsbeirat
Vertrag prüfen, Mängel und offene Vorgänge dokumentieren.
Angebote vergleichbar machen und die Stimmung in der Gemeinschaft sondieren.
Tagesordnungspunkte einfordern, Mehrheiten organisieren und den Wechsel in der Versammlung vertreten.
Bei der Übergabe anwesend sein und das Protokoll sorgfältig gegenzeichnen.
Oikana
Erstgespräch, Begutachtung und ein passendes Betreuungskonzept mit transparentem Angebot.
Vorstellung in der Eigentümerversammlung und Unterstützung bei rechtssicheren Beschlussanträgen.
Vollständige Abwicklung der Übergabe, Information von Dienstleistern, Versorgern und Banken.
Einarbeitung in laufende Vorgänge und 48-Stunden-Antwortgarantie ab dem ersten Tag.
Fordern Sie den Nachweis zur Zertifizierung nach § 26a WEG, zur Vermögensschadenhaftpflicht und eine klare Regelung zur Vorjahresabrechnung an. Seit 1. Dezember 2023 zählt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
Die Übergabe entscheidet über den gelungenen Start
Die alte Verwaltung muss alle Unterlagen vollständig, kostenlos und unabhängig von der Archivierungsform herausgeben. Das gilt auch für digitale Daten und Software-Zugänge.
Ohne Zurückbehaltungsrecht
Offene Honorarforderungen erlauben es der bisherigen Verwaltung nicht, die Herausgabe zurückzuhalten. Bei Verzögerungen helfen eine kurze schriftliche Fristsetzung und – wenn nötig – ein gerichtliches Vorgehen.
Vorjahresabrechnung klar vereinbaren
Grundsätzlich erstellt der zum Zeitpunkt der Erstellung amtierende Verwalter die Jahresabrechnung. Bei einem Wechsel zum Jahresende sollte diese Aufgabe im neuen Vertrag ausdrücklich geregelt und transparent vergütet werden.
01
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung
02
Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Kontoauszüge und Erhaltungsrücklage
03
Laufende Verträge mit Versicherungen, Wartung, Versorgern und Hausmeisterdiensten
04
Protokolle, offene Vorgänge, Rechtsstreitigkeiten, Objektunterlagen und Prüfprotokolle
05
Zugänge zu Portalen sowie Freigaben für Verwaltungs- und Buchhaltungssoftware
Woran es meist hakt
Häufige Verzögerungen entstehen durch unvollständige Beschlusssammlungen, abweichende Kontostände der Erhaltungsrücklage, fehlende Bankvollmachten oder unbekannte Dienstleisterverträge. Eine gemeinsame Checkliste und ein schriftliches Übergabeprotokoll schaffen Klarheit.