Kieler Wärmeplan: Was er für Ihre WEG bedeutet

Der Kieler Wärmeplan verpflichtet Ihre Eigentümergemeinschaft zu nichts. Er ist rechtlich unverbindlich und beschreibt lediglich, welche Wärmeversorgung an Ihrer Adresse als kosteneffizienteste klimaneutrale Lösung vorgesehen ist. Auch eine gesetzliche Pflicht zu einer bestimmten Heiztechnik gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr.

Der Zeitdruck kommt von woanders: Die Stadtwerke Kiel erschließen 49 Ausbaugebiete in fünf Wellen, und ein Quartier wird nur einmal aufgegraben. Wer das Erschließungsfenster verpasst, wartet Jahre oder zahlt den Hausanschluss später allein.

Was ist die kommunale Wärmeplanung überhaupt?

Die kommunale Wärmeplanung ist ein Planungsinstrument nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG), das seit dem 1. Januar 2024 gilt. Jede Kommune teilt ihr Gebiet darin in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete ein: Wärmenetzgebiete, Prüfgebiete und Gebiete für dezentrale Versorgung. Für Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern lief die Frist zur Vorlage eines Wärmeplans am 30. Juni 2026 ab, für kleinere Kommunen läuft sie bis zum 30. Juni 2028.

Kiel war früh fertig. Die Ratsversammlung hat die Kommunale Wärme- und Kälteplanung am 12. Dezember 2024 beschlossen. Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2040. Eine Fortschreibung im Jahr 2026 hat die Fernwärmebestands- und Erweiterungsflächen aktualisiert; das Gebiet Oppendorf wechselte dabei vom Prüfgebiet zum Nahwärme-Erweiterungsgebiet.

Entscheidend für die Beschlussvorbereitung in Ihrer Gemeinschaft: Der Wärmeplan ist nach Angaben des zuständigen Bundesministeriums rechtlich unverbindlich. Aus der Einordnung Ihres Grundstücks folgt weder ein Anschlusszwang noch ein Verbot einer anderen Lösung. Er ist eine Investitionsauskunft, kein Bescheid.

Was hat das Gebäudemodernisierungsgesetz daran geändert?

Sehr viel. Das Gebäudeenergiegesetz wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst, das am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde (BGBl. 2026 I Nr. 226) und dessen Heizungsteil seit dem 29. Juli 2026 gilt.

Weggefallen sind die §§ 71 bis 73 GEG. Das betrifft drei Punkte, die für Eigentümergemeinschaften unmittelbar relevant waren:

• Die 65-Prozent-Pflicht für neu eingebaute Heizungen ist gestrichen. Damit ist auch der Mechanismus entfallen, der diese Pflicht an den Beschluss des kommunalen Wärmeplans koppelte.

• Die Betriebsverbote des § 72 GEG sind aufgehoben, darunter die Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel.

• Die Sonderregeln für Gebäude mit Etagenheizungen sind entfallen. Eine Gemeinschaft muss sich nicht mehr innerhalb von fünf Jahren nach dem ersten Austausch für oder gegen eine Zentralheizung entscheiden, und die früheren Anschlussfristen von acht beziehungsweise 14 Jahren gelten nicht mehr.

An ihre Stelle tritt die sogenannte Bio-Treppe des § 43 GModG. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude neu einbaut, muss sicherstellen, dass die bereitgestellte Wärme ab dem 1. Januar 2029 zu mindestens 10 Prozent, ab 2030 zu 15 Prozent, ab 2035 zu 30 Prozent und ab 2040 zu 60 Prozent aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt. Für Anlagen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt die Quote nicht.

Praktisch heißt das: Eine neue Gaszentralheizung ist wieder zulässig, aber sie bindet die Gemeinschaft ab 2029 an einen Brennstoff, dessen Preis politisch gesteuert wird. Die Entscheidung verlagert sich von der Technikfrage zur Betriebskostenfrage.

Was steht für Ihre Adresse im Kieler Wärmeplan?

Der Plan ist unter kiel.de/waermeplanung abrufbar und räumlich aufgelöst. Sie sehen dort, ob Ihr Grundstück in einem Fernwärmebestandsgebiet, einem Erweiterungsgebiet, einem Nahwärmegebiet, einem Prüfgebiet oder einem Gebiet für dezentrale Versorgung liegt.

Die Stadtwerke Kiel haben den Ausbau für die geplanten 49 Gebiete in fünf Wellen aufgeteilt und sprechen Eigentümer und Verwaltungen jeweils wellenweise an. Welle eins läuft. Das erste Quartier ist das Philosophenviertel: Seit dem 23. Juni 2026 werden dort rund fünf Kilometer Fernwärmeleitungen für über 130 Häuser verlegt, voraussichtlich bis Oktober 2026. Welle zwei ist für 2027 geplant.

Bemerkenswert am Philosophenviertel ist die Reihenfolge. Über 70 Prozent der Hauseigentümer hatten dort bereits im September 2024 einen rechtsverbindlichen Vertrag unterzeichnet, also bevor die Ratsversammlung den Wärmeplan überhaupt beschlossen hatte. Erschließung setzt eine Anschlussquote voraus. Wer erst reagiert, wenn die Bagger anrücken, hat die Entscheidung faktisch verpasst.

Welche Entscheidung muss Ihre Gemeinschaft wann treffen?

Drei Zeitpunkte sind zu koordinieren, und nur einer davon liegt in Ihrer Hand.

Das Alter Ihrer Heizungsanlage bestimmt, wann Sie ohnehin investieren müssen. Eine Gaszentralheizung von 2005 ist 2027 rund 22 Jahre alt; ein Austausch steht im üblichen Rahmen von 20 bis 25 Jahren an.

Die Welle Ihres Quartiers bestimmt, wann der Anschluss überhaupt möglich ist. Fällt Ihr Kessel zwei Jahre vor der Erschließung aus, brauchen Sie eine Brückenlösung – etwa eine Mietheizung – oder Sie entscheiden sich gegen Fernwärme.

Der Beschlusskalender Ihrer Gemeinschaft bestimmt, wann Sie handlungsfähig sind. Eine ordentliche Versammlung pro Jahr reicht für ein solches Projekt selten. Rechnen Sie mit einer Versammlung für den Grundsatzbeschluss und die Beauftragung einer Fachplanung und einer zweiten für die Vergabe. Wer ohne Angebote in die Versammlung geht, vertagt. Eine vorausschauende WEG-Verwaltung holt die Unterlagen vor der Einladung ein, nicht danach.

Wie wird der Anschluss beschlossen, und wer trägt die Kosten?

Hier entscheidet eine Abgrenzung über sehr viel Geld. Ersetzt die Gemeinschaft eine vorhandene Zentralheizung durch eine Fernwärme-Übergabestation, liegt in der Regel eine Erhaltungsmaßnahme vor: einfache Mehrheit, Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage.

Geht die Maßnahme darüber hinaus – etwa beim Umstieg von Gasetagenheizungen auf eine erstmalige Zentralversorgung –, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Für den Beschluss genügt weiterhin die einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Für die Kostenverteilung auf alle Eigentümer nicht: Nach § 21 Abs. 2 WEG tragen alle die Kosten nur dann, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Fehlt beides, zahlen nach § 21 Abs. 3 WEG nur die Eigentümer, die zugestimmt haben – und nur sie dürfen die Anlage zunächst nutzen.

Ein Rechenbeispiel für eine Gemeinschaft mit 22 Einheiten: Hausanschluss, Übergabestation, Anpassung der Verteilung und Rückbau des Gaskessels kosten 55.000 Euro brutto. Die Erhaltungsrücklage beträgt 40.000 Euro. Es bleibt eine Sonderumlage von 15.000 Euro, für eine Einheit mit 4,5 Prozent Miteigentumsanteil also 675 Euro. Wird die Maßnahme dagegen nur mit knapper Mehrheit beschlossen und greift § 21 Abs. 2 WEG nicht, verteilen sich dieselben 55.000 Euro auf die zustimmende Gruppe – bei zwölf von 22 Einheiten wird aus 675 Euro schnell ein Vielfaches.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde zum 21. Juli 2026 neu gefasst. Fragen Sie die geltenden Sätze kurz vor der Versammlung ab, statt mit Zahlen aus einer älteren Präsentation zu rechnen.

Worauf sollten Sie im Fernwärmevertrag achten?

Ein Fernwärmevertrag bindet länger als ein Kessel. Nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV beträgt die Laufzeit von Versorgungsverträgen höchstens zehn Jahre. Wird nicht mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf gekündigt, verlängert sich der Vertrag stillschweigend um jeweils weitere fünf Jahre.

Diese Neun-Monats-Frist gehört in die Wiedervorlage der Verwaltung, sobald der Vertrag unterschrieben ist. In der Praxis ist die stillschweigende Verlängerung der häufigste Grund, warum Gemeinschaften in einem Preismodell festhängen, das sie eigentlich prüfen wollten.

Der Beschlussantrag sollte deshalb nicht nur „Anschluss an die Fernwärme" lauten, sondern Laufzeit, Anschlusswert, Grund- und Arbeitspreis sowie die Preisänderungsklausel benennen. Ein Beschluss, der diese Punkte offenlässt, ist wegen fehlender Bestimmtheit angreifbar.

Für vermietende Eigentümer kommt ein zweiter Punkt hinzu: Das GModG hat die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter geändert und knüpft sie an die Art der neu eingebauten Anlage. Wer seine Wohnung vermietet, sollte die Folgen für die Betriebskostenabrechnung vor dem Beschluss mit seiner Miethausverwaltung klären, nicht danach.

Was sollten Sie in den nächsten Monaten tun?

Schlagen Sie Ihre Adresse im Kieler Wärmeplan nach und notieren Sie die Gebietskategorie. Erfassen Sie Baujahr, Typ und Zustand der Heizungsanlage; die Daten liegen beim Bezirksschornsteinfeger vor. Fragen Sie bei den Stadtwerken nach, in welcher Ausbauwelle Ihr Quartier liegt und wann eine Ansprache geplant ist. Prüfen Sie den Stand der Erhaltungsrücklage gegen eine grobe Kostenschätzung und rechnen Sie den Fehlbetrag pro Einheit aus. Setzen Sie das Thema als eigenen Tagesordnungspunkt auf die nächste Versammlung, mit mindestens zwei Vergleichsangeboten.

Wenn Sie für dieses Projekt eine Verwaltung suchen, die Fristen, Angebote und Beschlussanträge vorbereitet, erstellen wir Ihnen über das Kontaktformular ein unverbindliches Angebot.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.